169 资产配置

　　庞餐厅来了一位年轻人，叫做罗芳伯，有空就回来庞餐厅喝下午茶。

　　两人聊到SH市的楼市，罗芳伯这个从小在超一线城市长大的家伙，讲起了他的人生经历，给庞很多借鉴经验，让庞受益良多。

　　罗芳伯父母92年来深圳，95年罗芳伯出生的时候罗芳伯爸在外贸公司一年收入有30多万。罗芳伯妈在平安保险也有5千，那时候深圳一套好房子也不过几十万（水榭花都这种）。

　　但是，那时候都想着做生意越做越大，做大了要买车，那时候车特别贵，车买了要买商铺，铺买了要买写字楼办公用。

　　就这样，罗芳伯有意识的时候家里就有两台车大约值40万。三套房，一个铺，一个写字楼。

　　那时候在深圳有房的是做电脑、外贸生意的小老板和大学毕业后在民企外企工作的小职工。

　　后来在罗芳伯上小学3至4年级的时候（2003至2004年），家里的收入应该达到了巅峰。

　　家庭年收入可能接近100万。

　　但是，罗芳伯爸的生意没抓住时机做大，之后就是越来越低的利润率。

　　罗芳伯妈所在的保险行业反而迎来春风，伴随着平安、华为、招商、万科等一批深圳本地企业的崛起，一批来深圳早的人他们不见得有多高的学历，但是有经验和人脉还有胆子大。

　　因为经验和改革红利占住了位子，他们一掷千金买下了香蜜湖、农科、车公庙、福田中心区、四季花园、景田等地的房子，成为深圳最早的中产阶级。

　　同一时期，政府、事业单位主要是老师也迎来政策红利，集体分房。

　　如果夫妻俩都是公立学校老师，则可以分到两套房位于梅林一二村、益田村之类的地方，这一政策一直持续到大约2013年，以深云村的分房终结。

　　这一人群收入虽然不高，有些可以补课。但是，好在稳定，多年积蓄可能还可以再购买一套房，因此很多都有2至3套房。

　　以上两类人群可以视为新深圳房屋市场持有的主体人群。

　　前者收入高，但是方差大，后者收入低，但是购买力并不差，因为在那个时代大家没有很强的投资房产的概念，前者即使收入高，消费倾向也很高。

　　买好车，吃高档餐厅一时蔚为大观，使得二者在净储蓄上并没有特别大的差别。

　　时间到了07至08年开始有了变化。

　　首先，是罗芳伯爸觉得有一套房子不太好租，每隔几个月就要跑去找中介挂牌租房很耽误时间，用他话说，租金还赶不上邮费。所以把房子卖了拿去炒股了。

　　05年，罗芳伯们家换了一套新房子，所以卖了之前的一套。

　　同年罗芳伯妈辞职创业，进入影视行业投资电影企图一笔暴富。

　　这个时候经济形势一片大好，深圳一批本土企业都进入腾飞期，辞职创业、加大投资的人不在少数。

　　同年，罗芳伯爸在深圳开了第五个建材的分店，同时入股了一个工厂，家里投资了华强北一个寸土寸金的店铺，那个时候月租金3万，一切看起来都像要高歌猛进。

　　但是正如财务学所教给罗芳伯们的，在最大化利润的时候一定要考虑风险，尤其是流动性风险。

　　06年，罗芳伯妈的电影生意破产，赔。

　　后转入少儿栏目，虽然节目广受好评收视率当年第一但无奈初入该行业，广告收入有限，仍然赔，后再转入少儿司仪培训。

　　终于在支撑了几年后选择放弃，于09年重回保险业，这时候家里不仅没有存款还负债累累。同期遇上金融危机，外贸行业不景气，罗芳伯爸的生意越来越差，几个店也陆续关了用于支援罗芳伯妈。

　　最落魄的时候罗芳伯记得是罗芳伯上初一的时候，每天收到雪花般的律师函说房贷若干月未还，若下月不还则要拍卖房产云云。

　　罗芳伯妈拿出了她的“空手道”本行，数十张信用卡来回提现，拆东墙补西墙，那段时间基本把家里的资产全部赔光了。

　　有一天早晨罗芳伯妈出门，中午罗芳伯在楼下看到她走上来的，罗芳伯问她你的车呢，她说卖了.........

　　家里的金银首饰珠宝，该当的都当了，那是家里最灰暗的一段时间。

　　但是同一时期房价开始突飞猛进。罗芳伯记得罗芳伯们家的新房子买的时候单价不到7000，等到07年旁边另外一个楼盘开盘时，那个楼盘比罗芳伯们的差，却卖到了2万2000，罗芳伯爸当时笑着说早知如此当时买两套了，但也只是当作玩笑话。

　　谁知道07年的经济危机彻底改变了中国经济的发展方式，改变了时代里每一个人的生活。

　　自此一场房地产大戏正在上演，无数的人为之神伤，为之疯狂，最终到今天，为之绝望。

　　那一时期，公务员、国企、事业单位人群着实搬回一局。

　　由于经济危机，经济环境整体都不好，民营企业许多人离职，生意不好做。

　　但是公务员、事业单位的朋友工作稳定，闲暇时间较多开始钻研炒房的事情。

　　罗芳伯印象最深的一点是当时罗芳伯妈一个客户，深圳某局的小科员，跟罗芳伯妈说要举债去买南山的房子，原因是那边规划高科技产业，。

　　2000年左右来的人都在那边上班，以后必然会在那边置业。

　　深圳在经历06-07年一波暴涨后，08年受经济危机影响房子不好卖，同时她是客家人，在深圳人脉甚广，她们集体去买房，开发商通常给优惠（送面积、送花园等等）。

　　那个时候她的收入（工资加隐形福利）大约在1万元每个月，她老公也是公务员但是油水更多一些，加上家里有一些存款和信用卡欠款、单位借款等，他们前后买了三套房子，都是只付首付，分别位于后海、深实验、深圳中心区，转手把房子租出去，夫妻一个人的工资用于生活，另一个人的工资用于还贷。

　　那是罗芳伯妈不能理解，为什么要把生活过得那么累呢？

　　罗芳伯妈要坚持她的事业，所以没跟着上车。他们提出“学区房”这一概念时罗芳伯们家还不知学区为何物，他们是罗芳伯印象里最初的炒房致富者。

　　时间到了2010年，罗芳伯爸因为压力太大身体不佳，生意每况愈下，罗芳伯妈凭借出色的业务能力收入还是不错但是不比从前。这一时期罗芳伯们面临还债、还贷、养家、养老人各种压力，并没有存款。但是时代不等人，房价在4万亿计划后开始突飞猛进。

　　等到2012年时，家里总算是把所有的欠款都还清了。罗芳伯妈因为保受还款压力，那时候总是提前还款。

　　2012至2015年家里重新有一些存款，但是比起房价是杯水车薪。不想给自己太大压力，同时对新政府心怀信心，罗芳伯们终于是没有再买房，但选择了其他一些投资项目，收益尚可。

　　同一时期，那位公务员阿姨不断加杠杆，各种抵押、卖一套买五套的骚操作，再得益于之前房子的房租上升，加上她们单位有自己的地改造成铺位，他们现金流稳定一下子买了好几铺，有一次吃饭时她和罗芳伯妈说，阿虹当时罗芳伯叫你跟罗芳伯投资你不听，罗芳伯现在一个月还完贷款房租能收30多万。

　　得益于房产的收益，她们还投资了电影院、店铺、美容店。

　　这样的深圳公务员家庭虽然不多见，但是达到中产以上有个2-3000万净资产的还是蛮常见的，这是新时代的中产阶级。

　　同一时期，罗芳伯们家虽然收入也不断上升，但是就像微分方程设错了初值条件，再想追上已是杯水车薪。现在虽然也是一线城市的中产。不需要为房子和金钱发愁，但是总归不是“资产阶级”。

　　这一时期新晋的人士主要是高科技行业、金融业的从业者。那些腾讯华为招商平安招来的人，之前生意做出规模的生意人，以及把握住机会收入稳定的公务员、国企、事业单位人员。

　　过了15年，深圳房价突然坐地起价，平均翻了一倍。

　　周围的朋友不少都开始卖房，特别是16年，大家都觉得经济危机真的来了。

　　很多人把钱挪到香港去，买保险，开私人银行，搞家族信托等等。那位神奇的阿姨把位置一般的房子都卖了，只留了福田和南山的几套房，然后，去国外买起了房。

　　因为隐私原因，就不细说了，但是她们在新加坡、温哥华、香港、西雅图都置了业，尤其是西雅图，她说了一句名言，“越大的，越贵的，越要买”。

　　她们买了一套总价600多万美金的，但无奈已不在一个阶层，收益如何也没再问，不提也罢。

　　15年后，深圳的门槛越来越高了。一个985硕士已经不值什么钱，他们虽然拿着20至30万的工资，但是买房可以说完全不可能了。

　　寥寥几个买得起房的大多是父母在老家当领导的，卖空了半个家帮付个首付。但无奈架不住人多，深圳的房子仍然供不应求。所以罗芳伯感觉，15年以后深圳的房价反倒是真的进入了某个“刚需”的阶段。

　　不同于以前大家都在炒，现在这一波手头有3-4套房以上的人感觉不多了，但是内地来的人平均质量越来越高，比起早期很多郁郁不得志的，现在来的基本高学历高素质是标配，这些人家境都不错，父母即使不能全款买也能帮付个首付。

　　所以深圳就好像全国经济萧条下的一个孤岛，源源不断吸引着一些朝阳行业的人才流入。

　　罗芳伯认为未来深圳房价很大程度取决于全国的经济形势，如果内地转型成功很多精英会回到家乡工作。

　　但是，如果内地经济萧条，只会使得当地的富人和精英继续涌入深圳和其他一线城市，前者有钱买得起房子，后者能找到高薪工作，攒十几年也能勉强买得起，房价就还会越来越高。

　　说到底，房子这东西只是中国地域发展不均衡的一个缩影，但是作为深圳人，所经历的房价起伏到疯狂，许多家庭因错失最佳机会或错误决策导致一辈子都没有机会有安定的住处（这一点罗芳伯家算是幸运的，原始积累的早，及时止损，亡羊补牢），则不能不说令人唏嘘。

　　罗芳伯的感慨是，作为一个深圳长大的孩子，罗芳伯完全没有继承这个城市敢于冒险、敢于拼搏的精神，并且也深信那种辞职创业、加大投资就一夜暴富的日子一去不复返了。

　　身边即使是曾经那些生意做得不错的人，如果久久恋战，把利润都投入企业而不及时关门炒房或者上市卖掉的，现在也已经泯然众人了。

　　曾有一位叔叔90年代就做工厂，那时身价就大几千万，一直做到2016终于倒闭，妻子离婚，现在也就只剩一套房。

　　日子还是应该稳定地过的，除非你本来就一无所有。房价对罗芳伯最大的影响是，不管你要做什么，绝不要拿占你资产绝大多数的部分去投资，绝对不要拿自己的很多钱去创业。

　　罗芳伯感叹着对庞说道。

　　从生存的角度来说，一线中产阶级家庭最好的策略是父母帮你留下一两套房，大概值1500万左右，你没有住房压力，其他的资产卖了换成流动性强的固收类产品，最好是美元，比如50-200万美金的等值理财一年能收个几十一百万利息的。这样没有生活压力，然后你好好读书，回国拿一个稳定轻松的高薪。

　　想投资就拿你的工资去玩玩，亏了也没什么。切不可把所有的资产压在房产上，或者不读书了拿家里钱去搞什么创业。更不能因为家里的生意好就把很多钱投进去做大。

　　人必须要有一些钱和稳定的生活才能有好的心态和竞争的能力，而这种心态让你能考虑得更长远，绝大多数情况下收益会大于你拼死一博把企业做大的收益。


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