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第527章 【美丽的烦恼】


    3月伊始,纽约曼哈顿。

    富利地产投资管理公司,已经搬迁至自有物业——公园大道245号。

    会议室里,林祖辉望着华洋参半的高级职员,觉得这个配置很不错;里面不少洋人高级职员,都是原来奥林匹亚约克公司的管理层,在里切曼的介绍人加盟富利地产投资管理。

    “会议开始吧,先说说‘富利1号’投资的项目目标!”林祖辉淡定的说道。

    在二月下旬,新时代集团顺利私募5亿美元的商业地产基金,林祖辉将这只基金交给了富利地产投资管理公司进行管理。当然,林祖辉是在亲自布局投资方向。

    富利地产投资管理副总裁larry(拉里),进行了汇报:“BOSS,按照公司的投资大方向,我们找到了一个不错的项目。”

    林祖辉点点头,然后示意继续。所谓大方向投资,就是优先考虑纽约大学周边的商业物业,而且最好是零售物业,即购物中心、商铺。他剽窃了巴菲特的创意,认为学校搬不走,那么周边的零售物业自然也会很快转旺。

    拉里认真的汇报道:“RTC集团(美国资产重组托管公司)在上个月透露出消息,一块纽约大学城的零售物业打算出售,该物业目前无杠杆的收益率为10%(即不贷款购买)。”

    不贷款收益率为10%,其实是偏低,意思若是贷款购买,减掉利息支出,收益率可能更低!

    就在林祖辉觉得不是特别理想的时候,拉里接下来的话,让他眼前一亮。

    “通过我们的调查,发现这个零售物业最大的客户,占据着20%的出租面积,但是每平方尺租金他们只需支付5美元,而其它租客的平均租金为70美元每平方尺。”

    这就拉流量的做法,这个最大的客户一定是自带流量的大企业,所以才让原来的物业主如此让步。这种情况在商业地产中,非常常见。

    比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼,也有大量的超低租金的租客,这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。

    香江当然不需要,能给大企业打个八折,就已经是很大的让步了,谁让香江是寸土寸金。铜锣湾的租金,是曼哈顿第五大道的两倍。

    林祖辉马上问道:“最大租户的合同什么时候结束?”

    拉里说道:“还有九年到期”

    九年到期,这个最大的租客不可能搬走,毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。那么,若是按照2001年租金,瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35%左右,因为这期间其它租客的租金也是在涨的。

    70美元每平方尺每月,实在太廉价了,而铜锣湾的商铺已经是200~300美元左右,一旦美国经济转旺(应该就是今年开始),大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。

    林祖辉点点头,说道:“继续说下去,我很有兴趣这个项目!”

    拉里高兴的点点头,将这个物业的地理位置、总面积、总售价,一一做了介绍。

    总计是9.02万平方尺,售价在4亿美元~4.2亿美元区间。

    非常理想的价格!若不是欧美经济糜烂了三四年,那里会如此便宜。

    林祖辉做事一向果断,马上询问道:“你们之中,有过零售物业管理经验的人,请举手示意一下!”

    一众富利高级职员纷纷举手,高达七成左右,看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。其实,华人置业的商业地产管理经验,也已经成长为世界级的团队,这几年不仅引进了国外的管理经验,还因地适宜的形成了自己的管理体系。

    林祖辉点点头,说道:“那好,拉里副总裁就马上牵头,组建团队去完成这笔交易收购。这笔交易可贷款五成,时机成熟,我们再重置按揭贷款,优化利润率。”

    拉里高兴的点点头,说道:“好的,我们一定圆满完成!”

    接下来,林祖辉又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目,并讨论了管理上的内容。这期间,林祖辉表现出来的专业性,让大家大开眼界,暗叹林祖辉不愧是世界大型地产公司的创始人。

    对于5亿美元的‘富利1号’私募基金,林祖辉的目的是——增加新时代集团和本人在香江的影响力,回报率其实也无需太高,每年15%以上便可以让所有人满意。而这只基金中不少股东,有政府官员、商界名流,总之占据着香江的绝对核心力量。

    ‘富利1号’的五亿美元资金,若无意外,已经花掉四成(贷款五成),剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。而后面的项目,林祖辉让大家扩大范围,第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业.都可以考虑,但需要经过讨论和审批。

    结束一天的工作,自然少不了美人的陪伴,林祖辉和莫妮卡来到长滩的一家酒店用餐。

    席间,莫妮卡总是含情脉脉的看着林祖辉,眼神是那么的炙热,她的眼睛是一绝,就像是会勾人;此时的莫妮卡,还是少女风十足,但已经有朝着X感发展的趋势。

    林祖辉拿着菜单点菜,很快就是一通高消费,期间服务员还忍不住提醒‘点得是不是太多了’,让莫妮卡忍不住笑了起来。

    “谢谢,我们不会浪费的!”

    “好的,先生!”

    待服务员离开后,莫妮卡羡慕的说道:“辉,你的英语真棒,给人非常的官方感觉!”

    林祖辉忍不住笑道:“我都忘记了,你讲的是乡村英语!”说完,他忍不住学着莫妮卡的土味英语,顿时惹来美人的娇嗲。

    这女人很粘人,而且对待感情很专一,她不在意林祖辉的风流韵事,只在意她的一亩三分地能不能每月耕两三遍。这让林祖辉忍不住想起,莫妮卡前世的丈夫出轨,这女人还肯为他生二胎来。看来,各国的女人都一样.

    莫妮卡突然说道:“辉,你会多少国家的语言?”

    林祖辉思考了一下,说道:“差不多十种语言吧,熟练的有七八种,其它只会简单交流的句子。当然,意大利语我现在应该还算可以了!”

    莫妮卡顿时抓到了关键点,说道:“如果我没有记错,第一次见面的时候,你的意大利语言还只是基础,还比较生硬。我们交往了2年,你的意大利语已经非常优秀。”

    林祖辉得意的点点头,但接下来的话,让他差点喷出来。

    莫妮卡接着说道:“你熟练七八种语言,那是不是我可以理解为,你交往了七八个国家的情人。毕竟你那么忙,还会去学习外语,一定是因为女人的原因!”说完,她好笑的看着林祖辉,

    “我这个人不会撒谎,实话告诉你,我的外国情人就你一个。我比较喜欢学习,是因为我不想浪费自己的天赋。所以,你明白吗?”

    真没有撒谎!

    莫妮卡顿时信以为真,她当然不会知道,林祖辉的情人都是华人,除她之外。

    “其实我也有这样类似的烦恼,从小!”莫妮卡认真的说道。

    林祖辉开始憋笑,顿时惹来莫妮卡的不服,娇声的说道:“你什么意思,我话还没有说完呢?”

    “哈哈,没有没有!”林祖辉还是没有憋着,他是个诚实的人,不太会为了女人放弃这种诚实高品格。

    “一定有!说给我听,不然今天你别想碰我!”莫妮卡双手交叉抱住,就和小姑娘一样。

    她这个年纪,正是青春靓丽的时候,再过几年就会发展为成熟、X感,让人有种买一拖二的感觉。

    林祖辉坦白的说道:“在我看来,你只是漂亮,地球上最漂亮,可以称之为‘球花’。至于智慧嘛,我们华夏有句古话,叫做‘X大无脑’,大概形容成你了。”

    莫妮卡真不算聪明,实事求是的说!

    但林祖辉还想说,莫妮卡其实没有什么内涵,只有好看的皮囊,至少现在是这样。她大学本来是学习法律,结果跑去做模特,做模特的时候又想去演戏,结果第一部戏被批得体无完肤。目前是一事无成,正因为这样,前世才有大器晚成的《西西里传说》。

    莫妮卡见林祖辉如此诚实,倒没有生气,问道:“那你喜欢我吗?”

    林祖辉自然是老实的点点头,他就喜欢漂亮的,只要不是那种喜欢给她惹麻烦的女人,管她有没有内涵,光一个皮囊就行了。

    莫妮卡满足的笑了起来,然后讲述起自己小时候因为太漂亮而非常烦恼.

    这让林祖辉承认,他是看过莫妮卡小时候的照片,确实非常漂亮,现在自然是更漂亮。

    在酒店吃完晚饭,两人直接回到莫妮卡在长滩的别墅。平常她也不住,但林祖辉安排人替她打扫、维护,所以随时可以来入住。

    两人一回到别墅,就立马拥在一起,本来就不经常在一起,所以每次两人只要在一起,几乎是夜夜春宵,玩得非常嗨。

    将莫妮卡的外套脱掉,只见里面穿着非常X感的吊带裙,好身材一览无遗。

    林祖辉的手放在了她的腿上,轻轻的扯起黑丝袜,然后松开,弹性十足。

    “昨天是清纯的莫妮卡,今天是性感的莫妮卡,你是个百变的尤物!”林祖辉靠近莫妮卡说道。

    莫妮卡听到称赞,她手也不老实的下放,然后离在林祖辉嘴唇几厘米的地方说道:“你永远都是那么强壮!”

    “如果我不是强壮,怎么能征服‘球花’莫妮卡呢!”

    “我喜欢这个称号,亲爱的,爱我!”

    千言万语,都化为力量!

    莫妮卡有四宝:唇、熊、臋、腿,林祖辉很认真的尝试这些优点,他一开始是非常轻柔的,仿佛在欣赏艺术品一样;虽然他很喜欢这件艺术品,却可以保持着‘绅士风度’。

    他实在太喜欢这件艺术品了,但现在还不是完全‘属于他’,那怎么办?

    伦敦的绅士会告诉你——抢!野曼的抢夺!

    争虎她,她就属于你了!

    所以,当林祖辉发现这件艺术品还不完全属于他时,他就只有撕开绅士的伪装,进行野曼的争虎。

    “撕”

    这是丝袜坏掉的声音,这也是绅士撕破脸的声音。

    接着,便是炮、枪的声音——趴趴趴,比暴风雨还猛烈。

    (本章完)


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